Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии

Что нельзя изменить внутри квартиры

Проект перепланировки квартиры не может допускать затруднение доступа к общим инженерным коммуникациям или нарушение безопасности здания. В связи с этим незаконными являются следующие изменения:

• перенос санузла или кухни, допускающий их наложение на жилые зоны квартиры снизу, перепрофилирование функциональных помещений не допускается даже в жилье со свободной планировкой;
• расширение балкона путем объединения с комнатой и его обогрев за счет центрального отопления;
• объединение с квартирой части крыши или подвала;
• соединение комнаты с газифицированной кухней;
• создание проходов в несущих стенах и их снос;
• нарушение вентиляционных каналов;
• заливка бетонной стяжки в домах с деревянными или панельными перекрытиями, которые на это не рассчитаны.

Это не весь перечень запрещенных перепланировок х-комнатных квартир. Полный список индивидуален для каждого объекта. Ознакомиться со всеми пунктами можно в конструкторском бюро или БТИ.

Объединение кухни и жилой комнаты

Объединять помещение кухни с помещением жилой комнаты допускается в домах с электрическими плитами

Объединять помещение кухни с помещением жилой комнаты допускается в домах с электрическими плитами. В зданиях, оснащенных газовыми плитами, жилые помещения должны быть отделены от помещения с газовым оборудованием плотными перегородками с дверью (см.: п. Приложения № 2 к постановлениюПравительства Москвы от  г. № 758-ПП). Решением может служить:

• замена газовой плиты на электрическую;
• установка раздвижной двери между кухней и смежным помещением жилой комнаты (такая дверь должна обеспечивать плотное закрывание).

Кроме того, указанный запрет также содержится в Приложении № 1 к постановлению 508-ПП московского правительства в редакции постановления № 840-ПП. См.: пп. и Приложения № 1.

Перепланировке не быть – что запрещено

Многие современные дома построены по типу свободной планировки, т.е. владелец собственности получает лишь коробку с возможностью самостоятельного утверждения интерьера данной квартиры. Но даже в таких домах существует ряд ограничений, с которыми нужно считаться, что уж говорить про панельные и кирпичные дома старого типа.

Итак, Постановление Госстроя РФ от N 170"Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" содержит полный перечень условий и ситуаций, при которых перепланировка невозможна. Приведем в пример несколько ситуаций, которые чаще всего попадают под запрет планировки:

• изменения вентиляционной шахты;
• оборудование дополнительного санузла в комнате, которая не предназначена для этого;
• любые изменения в целостности несущей конструкции (создание арки, дверного проема в несущей стене либо полная ее ликвидация);
• перенос стационарного радиатора на балкон;
• установка дверного проема, соединяющего комнату и кухню, где расположена газовая плита.

Запросы на реализацию этих изменений из тех, что запрещены, встречаются чаще всего. При более детальном изучении Постановления №170 можно выявить и иные запреты, касающиеся перепланировки в жилых многоквартирных домах.

Возможна ли перепланировка кухни с газовой плитой?

Наличие газового оборудования накладывает особые ограничения на перепланировку кухни в квартире. Придется выполнить массу требований, чтобы получить разрешение на объединение пищеблока со смежной комнатой:

• Если на пути к реализации идеи по перепланировке стоит перегородка, теоретически здесь проще получить разрешение на демонтажные работы, чем в случае с капитальной стеной. При этом полностью объединить газифицированную кухню с комнатой не удастся, так как это запрещено по санитарным нормам. Придется разделить помещения сдвижной перегородкой или организовать проем с плотно закрывающейся дверью. Большинство собственников устанавливают на линии разграничения двух пространств конструкции с прозрачными или полупрозрачными полотнами из оргстекла.
• Другой способ объединения газифицированного помещения с комнатой заключается в отключении газа. После того как сотрудники газовой службы заварят колена магистрального газопровода, можно будет пользоваться только электрической плитой. При этом появится возможность узаконить перепланировку кухни и объединить площадь двух помещений.

Между тем, отключение газа в отдельной квартире сопряжено с дополнительными расходами. В ряде случаев эта процедура невыполнима в силу инженерных особенностей газопровода.

Когда не требуется разрешение на перепланировку

Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

• установки встраиваемой мебели;
• проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
• остекления балконов и лоджий, установление антенн;
• при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
• перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
• установки кондиционера на стене фасада дома.

Перепланировка однокомнатной квартиры: строим перегородки

Стена, которая разграничит комнату на зоны, достаточно проста в исполнении. В качестве строительных материалов традиционно используют:

• кирпич;
• гипсокартон;
• пазогребниевая плита.

Последний материал относится к сравнительно новым разработкам, на строительном рынке он появился недавно, но уже заслуживает популярность у покупателей. По сравнению с кирпичом, ПГП легче, но гораздо дешевле. Если сравнивать её преимущества относительно гипсокартона, то ПГП гораздо проще в монтажных работах.

• 1. На плите предусмотрены пазы и канавки, облегчающие процесс установки. При монтаже плиты просто ставятся друг на друга и крепятся при помощи специального клея.
  2. Минимальная толщина пазогребниевой плиты составляет 5,2 см, стандартные размеры по ширине и высоте  — 66 Х 50 см.
  3. Характеристики пазогребниевой плиты позволяют соорудить перегородку легко и быстро. Вам не понадобится тратить время и средства на укладку кирпича или установку конструкции из металлических профилей.
  4. К недостаткам пазогребниевой плиты можно отнести только неустойчивость к влаге. ПГП изготавливается из гипса, поэтому использовать её лучше в местах с низкой влажностью. Для санузла используйте кирпич или специальные влагостойкие ПГП.

Какие работы не требуют согласования

Не надо согласовывать проведение следующих работ:

• поклейка обоев и другие манипуляции облицовки стен и потолка;
• замена напольного покрытия без утяжеления конструкции;
• изменение положения стен и дверей (если они не несущие);
• установка антенн и другого оборудования телевидения и интернет;
• ремонт санузла (обновление труб и сантехники);
• монтаж вытяжки, кондиционера;
• изменение положения розеток и выключателей.

Указанный перечень не вносится в техпаспорт квартиры, поэтому не является перепланировкой, ее не нужно узаконивать.

К списку разрешенных мероприятий, которые называются перепланировкой, но не требуют специального разрешения относятся:

• остекление балкона без преобразований площади;
• демонтаж и возведение ненесущих перегородок;
• перенос, увеличение и уменьшение проемов вне несущих стен;
• удаление дверных блоков и замена их аркой (помимо случаев, напрямую запрещенных Жилищным кодексом);
• замена ванны или душевой кабины (в отдельных случаях установки негабаритных кабин и джакузи требуется согласование из расчета несущей способности помещения);
• перемещение электроплиты внутри кухни;
• увеличение жилой комнаты за счет нежилых помещений (кладовки, коридора и пр.).

Допустимые решения

Перепланировку с переносом кухни на средних уровнях многоэтажных домов можно осуществлять только в том случае, если кухонная плита, посудомоечная машина, а также мойка и другое кухонное оборудование будут размещаться над или под территорией коридоров, кладовых помещений, встроенных шкафов и прочих нежилых площадей.

Освободившиеся апартаменты, особенно в однокомнатной квартире, зачастую имеют небольшие размеры, но с успехом используются в качестве спален или детских. Собственнику следует помнить о том, что в документах такие помещения будут указаны как не пригодные для жилья, кроме вариантов последних этажей. Хотя из ситуации существуют: «новую» комнату можно обозначить в чертежах, к примеру, как кабинет. А в нем уже допускается расстановка любой мебели.

Перенос кухни в жилую комнату или коридор возможен только при условии поступления в помещение естественного освещения. Если в нем отсутствует окно, потребуется обеспечить проникновение дневного света из соседней комнаты через двери с большими стеклянными вставками или сквозь прозрачные перегородки.

В темных помещениях, оснащенных только подсветками или электролампами, обустройство кухни не допускается.

Как согласовать перепланировку в новостройке

Хорошая новость для будущих владельцев жилья и помещений в новостройках: теперь внести изменения в типичную планировку можно до того, как будет официально получено право собственности. Это возможно тогда, когда фактически гражданин уже владеет помещением, но юридически его право пока не отражено в ЕГРН.

Чтобы узаконить перепланировку, потребуется пакет документов:

1. Документ, на основании которого произошла переуступка прав на объект (например, договор долевого участия);
2. Акт приёма-передачи объекта в многоквартирной новостройке;
3. Подтверждение, что дом введён в эксплуатацию, его новый адрес (в том числе, почтовый);
4. Согласие застройщика.

Если квартира уже зарегистрирована на собственника, он может устроить перепланировку, согласовав её по стандартному порядку, применяемому как для новых, так и для старых домов.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.