Неустойка за не качественную отделку квартиры

Заключая договор с застройщиком, каждый покупатель рассчитывает вовремя получить долгожданное загородное жилье. К сожалению, довольно часто происходит затягивание сроков и просрочка сдачи коттеджного или дачного поселка. Причины могут быть разные: иногда это недобросовестный девелопер, а иногда — возникшие непредвиденные ситуации и форс-мажор при строительстве КП.

Нарушение срока выполнения работ по вине Заказчика. Что делать Подрядчику?

Ситуация: Между клиентом VERDICTO и застройщиком был подписан договор строительного подряда. По условиям заключенного договора подрядчик обязался выполнить комплекс строительно-монтажных работ по реконструкции спортивного комплекса в Московской области.

Договором были установлены сроки начала и окончания работ. Промежуточные сроки выполнения работ договором не предусматривались. Подрядчик не приступил к выполнению работ своевременно. Нарушение сроков начала работ произошло из-за неисполнения Заказчиком обязанности по передаче проектной документации.

Заказчик направил подрядчику уведомление о расторжении договора во внесудебном порядке и требование об уплате неустойки.

Вопросы:

  1. Вправе ли Заказчик расторгнуть договор строительного подряда в этой ситуации?
  2. Вправе ли Заказчик требовать уплаты неустойки?

Ответ: Заказчик вправе расторгнуть договор строительного подряда, поскольку это право не было ограничено заключенным договором. Заказчик не вправе требовать уплаты неустойки, т.к. просрочка допущена не по вине подрядчика. Подрядчику, тем не менее, рекомендуется письменно уведомлять заказчика о невозможности начать работы своевременно в связи с отсутствием проектной документации.

Обоснование ответа: Согласно ст. 717 Гражданского кодекса РФ по общему правилу заказчик может во всякое время до сдачи работ расторгнуть договор подряда. При этом заказчик обязан оплатить работы, выполненные подрядчиком до получения уведомления. Однако договором безусловное право заказчика расторгнуть договор может быть ограничено.

В рассмотренном нами случае, заключенным договором право заказчика на расторжение договора ограничено не было. По этой причине договор подряда прекратил свое действие с момента получения уведомления подрядчиком (ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Однако начисленная Заказчиком неустойка, не подлежала выплате. Согласно ст. 330 Гражданского кодекса, должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Таким образом, для взыскания неустойки необходимо доказать, что просрочка произошла по его вине.

Согласно ст. 719 Гражданского кодекса РФ, подрядчик вправе не приступать к работе в случае, когда заказчик не предоставил техническую документацию и это препятствует исполнению договора. Аналогичная норма содержится в ст. 716 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой подрядчик обязан уведомить заказчика и до получения от него распоряжения приостановить работы при наличии обстоятельств, препятствующих своевременному или качественному выполнению работ. Таким образом, если заказчик не передал подрядчику проектную документацию, и это препятствует выполнению работ, подрядчик вправе не приступать к работам и не считается допустившим просрочку.

Однако есть сложность. Положения ст. 719 ГК РФ в отличии от ст. 716 ГК РФ не обязывает подрядчика уведомлять заказчика о приостановке работ. Таким образом, возникает вопрос: нарушил ли подрядчик сроки выполнения работ, если не уведомил заказчика о невозможности исполнения договора в связи с отсутствием проектной документации?

Несмотря на то, что в рассмотренном нами случае, подрядчик не направлял заказчику уведомление о невозможности начала работ в срок, с нашей точки зрения, подрядчик не должен считаться просрочившим исполнение обязательства. Дело в том, что специальная норма, содержащаяся в ст. 719 Гражданского кодекса РФ, наделает подрядчика правом не приступать к выполнению работ в случае, если заказчик не исполнил обязанности по передаче технической документации. Обязанность по предоставлению проектной документации по договору строительного подряда является встречной по отношению к обязанности подрядчика приступить к выполнению работ вовремя. Указанная статья, не обязывает подрядчика направлять какие-либо уведомления заказчику.

Однако позиции судов по этому вопросу неоднозначна:

  1. Часть судов, вынося решение в аналогичных ситуациях, указывают на необходимость уведомления заказчика. Смотрите, например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от г. № Ф05-14503/2014 по делу № А40-186081/13;
  2. Другая часть судебных актов говорит о необязательности уведомления заказчика, если последний не исполняет своих встречных обязательств. Смотрите, например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от г. № А33-16137/05-Ф02-3179/06-С2.

Учитывая такую противоречивую судебную практику, мы все же рекомендуем подрядчику направлять письменные уведомления о невозможности начать работы до предоставления проектной документации.

Читайте также:  Дверь гармошка фото. Оригинальные двери со многими преимуществами.

Основания и размеры законной неустойки при исполнении договора подряда

Законодатель определяет обязательные, минимально необходимые для заключения и действия контрактов условия. Такие условия называют существенными. В контракте подряда одним из существенных условий законодатель выделяет время выполнения работ.

При заключении такого контракта, подрядчик обязан указать момент начала работы и время ее окончания. Время начала обязано быть привязано к определенной календарной дате.

А момент завершения по соглашению может быть указан как календарная дата, либо исчисляться в определенных временных промежутках (часы, дни, месяцы и т.п.).

Непосредственно сам рабочий процесс может быть разделен на определенные этапы, как и сроки их выполнения. Время выполнения таких этапов желательно (но не обязательно) также прописать в условиях контракта.

Соответственно, основания для возникновения права требования штрафа за авансовый платеж по договору подряда, в основном, связано с нарушениями таких сроков.

Основания и размеры законной неустойки при исполнении договора подряда

Как следует из законодательства, нарушение сроков выполнения работ недопустимо, и за это подрядчик несет ответственность на основании закона и контракта.

У заказчика в таких случаях, в соответствии с законодательством, имеется выбор из нескольких действий. Заказчик может требовать от подрядчика уменьшения стоимости работ, вообще отказаться от соглашения, передать выполнение кому-нибудь другому (за разумную цену) или выполнить самому.

Заказчик в такой ситуации наделяется правом требовать возмещения всех своих расходов от подрядчика. Еще, заказчик вправе установить подрядчику новый срок для исполнения им работы (ее этапа).

Независимо от этих возможностей, у заказчика при нарушении сроков (неважно, начала, окончания всего рабочего процесса, либо какого-то его промежуточного этапа) возникает право на истребование от подрядчика неустойки за каждый день просрочки (или час, если сроки указаны в часах).

О том, что потребуется, чтобы взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательств и на ком лежит обязанность по взысканию неустойки заказчика, мы рассказываем в отдельном материале.

В п. 5 ст. 28 Закона определена пеня при просрочке выполнения в размере 3% от стоимости всей работы.

Законодатель, тем не менее, определил и предел в размере взыскания неустойки по контракту подряда. Руководствуясь Законом, штраф не может превышать стоимость отдельного просроченного этапа.

Если же цена этапа в контракте не определена, то пеня не может превысить общей стоимости работ, которые прописаны в контракте.

Те же требования могут предъявляться заказчиком и при нарушении сроков устранении подрядчиком недостатков.

Основания и размеры законной неустойки при исполнении договора подряда

Неустойка за просрочку в окончании рабочего процесса или какого-либо его этапа может быть взыскана за период с момента прописанного в контракте времени окончания и до момента фактического завершения работы.

Когда начинается начисление?

По правилам, принятым в гражданском законодательстве, срок, с которого начинается начисление пени, начинает свое течение с момента, следующего за определенным в соглашении. Чтобы стало немного понятнее, рассмотрим пример.

Акт осмотра или смотровой лист?

Во-первых, нужно понимать каким образом и когда дольщик и застройщик описывают недостатки квартиры (и в каком документе, кстати). Я напишу как это должно происходить по закону (ст. 8 214 ФЗ) — застройщик направляет уведомление о готовности квартиры и необходимости явиться для оформления акта приема передачи. Дольщик, получивший уведомление, принимает квартиру по акту в течение 7 рабочих дней (если иной срок не установлен договором), либо отказывается от приемки, указывая недостатки помещения в акте. Если дольщик уклоняется от подписания акта — застройщик подписывает его в одностороннем порядке спустя 2 месяца.

Как происходит чаще всего?

При явке на объект застройщик и дольщик составляют так называемый «смотровой лист», в котором указывают недостатки новостройки. В нем же согласуют дату их исправления. Да, бывает что стороны подписывают полноценный акт о недостатках — но такие случае редки, я подобный документ видела лишь однажды.

Наконец, квартира принята, дольщик идет в суд за неустойкой и штрафом — а застройщик заявляет о злоупотреблении правом, утверждает, что просрочки не было, а застройщик лишь исправлял мелкие несущественные недостатки, не влияющие в целом на помещение и его назначение. Судья кивает головой и смотрит на дольщика, как обманщика, желающего обогатиться.

И что делать? Доказывать, что была просрочка застройщика, а не уклонение от приемки квартиры дольщиком.

В Обзоре ВС по долевым спорам от июля 2017г. суд указал, что при взыскании неустойки юридически значимым является обстоятельство исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника о завершении строительства.

По сути составление смотровых актов не играет никакой роли. В первую очередь суд проверит уведомлялся ли вообще дольщик о готовности квартиры или нет в установленном законом порядке. Если уведомлений не было — то просрочка налицо. А если были?

Если уведомления были — можно действовать по разному, зависит от конкретной ситуации, от вида недостатков квартиры, от наличия\отсутствия одностороннего акта, составленного застройщиком, наличия письменных обращений дольщика к застройщику и так далее.

Читайте также:  Как заделать скол на эмалированной ванне

В предыдущем Обзоре ВС по долевым спорам (2013г) суд высказался про злоупотребление дольщика: в случае установления данного факта период просрочки исчисляется на дату составления одностороннего акта.

Как видно, судебная практика привязывает ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры к дате составления акта приема передачи — двустороннему или одностороннему. А на практике как часто бывает? Ничего застройщик не направляет, не уведомляет, односторонние акты не составляет. Следовательно, ни о каком злоупотреблении и уклонении от приемки помещения и речи быть не может.

Застройщики,  относясь халатно к документам, платят за это в дальнейшем довольно большие деньги — почему это происходит мне до сих пор не понятно. В чем проблема уведомить дольщика, если не явился —  составить акт и снять с себя ответственность за просрочку? Но увы, это не происходит.

И да,  совет дольщикам — оформлять недостатки помещения в актах, а не смотровых листах, который подписывает представитель застройщика, а не непонятно кто, обычно это подрядчик на объекте. К недостаткам можно отнести только те элементы помещения, которые стороны предусмотрели в договоре, например, глупо предъявлять требования в отношении линолеума и его качества, если в ДДУ о нем нет и речи. Но статья сейчас о неустойке, а не приемке квартиры, поэтому подробно останавливаться на этом вопросе не буду.

Таким образом, следует понимать, что если застройщик принесет в суд 10 смотровых листов, в которых дольщику не нравится цвет обоев или оттенок сантехники, а потом еще что нибудь — суд вполне может расценить такие придирки как уклонение от приемки квартиры, а неустойка взыскана не будет.

И напоследок прикреплю несколько положительных решений по данному вопросу, а чуть позднее и свою практику — 1, 2, 3, 4. Кстати, вот это определение ВС было вынесено по аналогичному спору и в последующем иск дольщика был оставлен в силе.

Про другие проблемы, которые могут возникнуть при взыскании неустойки по договору долевого участия, я написала здесь и здесь.

Опубликовано от Наталья Демина (Обновлено: )

Поделиться:

  • Facebook
  • Twitter
  • WhatsApp
  • Skype
  • Печать
  • Telegram

Похожее

Где ознакомится с информацией о надежности застройщика?

Для того, чтобы быть проинформированным насколько хорошо идут дела у компании, в которой вы собираетесь приобрести недвижимость, полезно знать некоторые сайты, куда можно обратиться за информацией.

Ресурсы предоставляющие сведения:

  • на сайте ФНС РФ () можно узнать о текущем состоянии дел в компании, не ликвидируется ли она из-за банкротства;
  • система БРАС () – здесь указаны сведения о том какие, с кем, по какой причине есть судебные тяжбы на счету фирмы;
  • площадка Министерства строительного комплекса МО ( и ) – тут можно увидеть списки проблемных, недобросовестных застройщиков и их объекты.

Создал сообщество вконтакте .com/ozpp_omsk

d_dmitriev

У нашей организации (ОРОО “Первое общество защиты прав потребителей”) два основных направления: 1) Взыскание с застройщиков неустойки за просрочку передачи квартир и 2) Взыскание с застройщиков компенсации за некачественную отделку квартир

В долгосрочном плане, с помощью финансового принуждения, наша деятельность приводит к стремлению застройщиков укладываться в сроки строительства и доведению качества отделки до идеального

d_dmitrievОРОО «Первое общество защиты прав потребителей» готовит коллективный иск участников долевого строительства к БУ «АЖС» о взыскании неустойки.

Основание иска: просрочка передачи квартир с по дату передачи квартиры по акту-приемки (период просрочки – около 6 месяцев).

Формула для расчета неустойки: цена договора долевого участия между АЖС и джаст фит лайф х 8,25% / 150 / х180 дней / 100%.

Неустойка может быть снижена судом в соответствии со статьей 333 ГК РФ («Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку»).

Документы для подачи иска:

1. Обращение участника долевого строительства в ОРОО «Первое общество защиты прав потребителей» (оформляется в офисе на Звездова, 132/1)

2. Заявление в суд с просьбой рассмотреть иск без участия участника долевого строительства (оформляется в офисе)

3. Доверенность на представительство в суде (оформляется у нотариуса по адресу 10 лет Октября, 105, стоимость 900 рублей)

4. Договор долевого участия между АЖС и ДФЛ, договор уступки права требования между ДФЛ и участником долевого строительства, акт приемки квартиры между АЖС и участником долевого строительства (копии снимаются в офисе)

5. Реквизиты банковского счета участника долевого строительства (на этот счет поступят присужденные деньги)

Участие участника долевого строительства в судебном процессе: не требуется.

Услуги, оказываемые ОРОО «Первое общество защиты прав потребителей»:

Сбор документов

Направление досудебной претензии

Подача иска в суд

Создал сообщество вконтакте .com/ozpp_omsk

Представительство в судебных заседаниях суда первой инстанции

Представительство в судебных заседаниях суда второй инстанции (при необходимости)

Читайте также:  Бюджетный ремонт ванной комнаты своими руками: реальные фото

Получение в канцелярии суда судебных актов и исполнительного листа

Сопровождение исполнительного производства до зачисления присужденных денег на счет дольщика.

Время до получения денег: 3-6 месяцев (в зависимости от того, будет ли сторонами подаваться апелляционная жалоба)

Расходы дольщика: только 900 рублей на оформление доверенности (эти деньги будут возвращены по решению суда)

Вознаграждение ОРОО «Первое общество защиты прав потребителей»: штраф, установленный законом «О защите прав потребителей». Оплата с дольщика не берется ни до, ни после процесса.

Телефоны для связи: 8913-960-5787 (МТС), 48-00-99 (Теле2)

Контактное лицо: Дмитриев Дмитрий Владимирович, директор ОРОО «ПОЗПП»

Page 3

d_dmitriev

Сегодня вынесено первое решение по нашему иску о взыскании с Бюджетного учреждения “Агентство жилищного строительства Омской области” компенсации за строительные дефекты в квартире по адресу Мишина, 8 (микрорайон “Московка-2”). Размер присужденной компенсации – рублей.

По делу проведено 6 судебных заседаний, 2 экспертизы, допрошено 2 эксперта и 2 инженера за которые присуждена компенсация:- неровные стены, полы и потолки,- некачественно смонтированные оконные блоки.

Все квартиры, которые были обследованы экспертами для наших клиентов на Мишина, 8, имеют указанные типичные дефекты. Сейчас в суде находится еще 15 дел по искам собственников квартиры этого дома к БУ “АЖС”.

Несколько дел находятся в стадии подготовки.

Page 4

d_dmitrievСамое интересное, что в этом договоре вообще не был указан срок передачи квартиры дольщику. Но с этим типом пиковского договора мы разобрались еще летом 2008 года, когда было вынесено первое решение (прецедент) о взыскании неустойки по договору, в котором не указан срок передачи квартиры. Инициатором того иска выступила омская журналистка Светлана Меженная, собственник квартиры в микрорайоне “Кристалл”.Помимо рублей неустойки в пользу клиента взыскана компенсация морального вреда в размере рублей и штраф в размере рублей. Итого Важно, что ЗАО “ПИК-Регион” является финансово состоятельным застройщиком, и есть гарантия реального исполнения решения суда. Деньги будут получены клиентом уже в начале сентября.

Кроме того, в интересах этого клиента подано еще 2 иска о взыскании компенсации за некачественные окна и плохую звукоизоляцию квартиры.

Куда обращаться в случае некачественного ремонта в квартире

Получив отказ от подрядчика на устранение недочетов в ремонте, заказчик должен составить претензию. В ней нужно указать все недочеты и дефекты, выявленные в момент приёмки результатов работы. Они могут быть обнаружены на начальном, промежуточном или конечном этапе ремонта.

Важно: Составляется претензия в двух экземплярах. Один остаётся у клиента, второй бланк передаётся подрядчику для принятия решения. На нём он должен написать ответ и расписаться, поставив текущую дату. Чтобы зафиксировать, что подрядчик видел претензию на некачественный ремонт, ее стоит отправить заказным письмом.

Если заказчик получил письменный отказ, то нужно сохранить этот бланк и начать процесс сбора документов для обращения в суд.

Важно: Прежде, чем подавать иск, необходимо документально зафиксировать факт некачественно выполненных ремонтных работ. Для этого нужно обратиться за экспертизой, что сделает оценку качества ремонта жилых помещений.

Эксперт оценит весь ущерби и даст официальное письменное заключение. Его нужно будет приложить к исковому заявлению о некачественном ремонте квартиры. Именно на основании этого акта судья будет принимать решение об взыскании компенсации с компании-подрядчика для потерпевшей стороны. Все затраты на экспертизу, юридические консультации необходимо включить в общую сумму ущерба, указанную в иске. Экспертное мнение оценщика будет основополагающим при расчёте суммы ущерба.

Если заказчик сумеет доказать, что бригада, работавшая у него, нарушила условия договора и выполнила ремонт с затягиванием сроков и/или некачественно, то сможет взыскать с подрядчика весь ущерб, который был ему причинён.

Обращение в Роспотребнадзор

Если ответа в предлагаемые сроки не последовало, то можно обратиться в Роспотребнадзор. Это орган исполнительной власти, который осуществляет надзор за соответствием деятельности организаций законодательству о защите прав потребителя.

Также у сотрудников службы есть возможность привлекать к административной ответственности нарушителей. Но нужно понимать, что у данной структуры нет полномочий заставить иными способами выполнить требование потребителя. Поэтому заявление туда можно подавать одновременно с исковым в суд.

Иск подается в мировой суд, если размер требований не превышает сумму в 50 тыс. рублей. Иные дела рассматривает районный.

Определение района происходит на выбор истца. Им может быть орган власти по месту его проживания, по адресу регистрации организации или месту жительства ИП, а также по адресу, где было заключено соглашение. Если исполнителем является крупная фирма, имеющая главный офис в другом городе или стране, то ответчиком будет представительство, с которым и заключалось соглашение. Соответственно, район может быть выбран по месту нахождения такого представительства.

От оплаты госпошлины получатели результата работ освобождаются. В заявлении указываются обстоятельства дела. Можно их скопировать из претензии, подаваемой ранее исполнителю. Далее формируются требования к суду.